La ganancia de su flip se fija el día que compra, no el día que vende
La ganancia de un flip (compra, remodelación y reventa) se decide al comprar. El precio de venta, la remodelación y los costos de venta los fija el mercado; el único número que usted controla es cuánto paga. Abajo, un anuncio real de Tacoma muestra cómo cada $10k de precio de compra mueve toda la cuadrícula de ganancias.
El mercado fija todos los números menos uno
Muestra tomada del informe de muestra de PropDossier, 6122 Fawcett Ave, Tacoma (datos públicos al 2026-07-22; registro del condado vía Pierce County ATIP). Barras no a escala.
Trabaje hacia atrás desde el valor después de reparaciones (After-Repair Value, ARV): el precio al que, según los comparables remodelados (comps), se venderá la casa. Reste los costos de venta, el costo de mantener (carry), la remodelación y la ganancia que necesita. Lo que quede es lo máximo que puede pagar. Todos los datos menos el último los decidieron otras personas.
Tres líneas de precio, un solo anuncio
ARV $540k, remodelación $110k, términos de muestra de préstamo de dinero duro (hard money: 76% préstamo de compra, 100% préstamo de remodelación, 10%, 1 punto), 6.5% costos de venta, $600/mes de mantener, 6 meses.
El anuncio pedía $404,444 y, remodelada, se vendería por unos $540k. Suena a margen. No lo es: después de $110k de remodelación, seis meses de mantener y los costos de venta, comprar al precio pedido pierde unos $40k. El punto de equilibrio es $366k; una ganancia neta de $50k requiere $318k, es decir, 79% del pedido.
Qué le hace cada $10k de precio a la cuadrícula
Celdas = ganancia neta en $k. Filas: remodelación $90k / $110k / $140k. Columnas: ARV $515k / $540k / $565k. Verde ≥ $50k, ámbar $0–50k, rojo = pérdida.
En este modelo cada $10k que se suma al precio le quita unos $10.5k a todas las celdas a la vez, porque el interés y los puntos del préstamo también van sobre el precio. A $318k una celda está en rojo. A $350k, solo $16k por encima de la línea de $30k, son tres. En el punto de equilibrio son seis. Al precio pedido, ocho de nueve, y la novena trabaja gratis.
La remodelación solo puede perder el dinero, no recuperarlo
Mismo anuncio, mismo modelo. El mejor resultado de remodelación mueve la línea unos $20k; el precio pedido se pasa de la línea de $50k por $86k.
Una remodelación más ajustada o un comp afortunado mueven la línea entre $20k y $25k. El precio de compra equivocado la mueve $86k. No puede remodelar para salir de un sobrepago; solo puede hacer la pérdida más pequeña.
Tres formas de perderlo al comprar
Los flippers con experiencia hacen lo contrario: primero calculan las tres líneas, negocian hacia ellas y se retiran cuando el vendedor no las acepta. Dejar pasar una casa no cuesta nada; comprar la equivocada, sí.
Por qué publicamos las cuentas. Nosotros mismos hacemos flips y la mayoría de los anuncios que analizamos terminan en un "no". Nuestra metodología muestra cómo se verifican el ARV y las líneas de costo detrás de estas cuadrículas, y el informe de muestra le permite arrastrar el precio de compra y ver cómo cambia la cuadrícula.
Lectura relacionada
Fuentes
- Pierce County ATIP (portal de información del Tasador-Tesorero) — Registro de parcela detrás de la muestra: área terminada, año de construcción, valor tasado, detalle de impuestos. Consultado el 2026-07-22.
- Zillow — Precio de lista y detalles del anuncio tal como los muestra el portal. Consultado el 2026-07-22.
- Redfin — Precio de lista y detalles del anuncio tal como los muestra el portal. Consultado el 2026-07-22.
Por favor lea esto. Las cifras provienen de un análisis de muestra anonimizado con fecha 2026-07-22 y usan términos de préstamo de muestra, no una cotización real. Este artículo es solo informativo y no constituye una tasación, un servicio de corretaje ni asesoría de inversión, legal o fiscal. Verifique de forma independiente y consulte a profesionales licenciados antes de cualquier decisión inmobiliaria.
Preguntas frecuentes
¿Una mejor remodelación puede subir el precio de venta por encima del techo del vecindario?
Rara vez, y no lo suficiente como para importar. Los compradores pagan por la calle, el tamaño y el nivel de condición, no por el costo extra que usted hundió en acabados. Pasado el techo que marcan los comparables remodelados (comps), cada dólar adicional de remodelación devuelve menos de un dólar; por eso la cuadrícula 3x3 se ve peor, no mejor, a medida que sube el gasto en remodelación.
¿Por qué no simplemente conservar la casa hasta que el mercado suba?
Un flip se hace con financiamiento. En el modelo de muestra cada mes cuesta el interés del préstamo de compra y del préstamo de remodelación más unos $600 de impuestos, seguro y servicios; en una compra de $400k eso supera con holgura los $3,000 al mes. Esperar la apreciación mientras paga ese costo de mantener (carry) es una apuesta, no un plan.
¿Cómo se fijan las tres líneas de precio?
Parta del valor después de reparaciones (ARV) respaldado por ventas verificadas en el condado; reste los costos de venta, los costos de mantener, el financiamiento, la remodelación y su ganancia objetivo. Lo que queda es lo máximo que puede pagar. Calcúlelo para el punto de equilibrio, para una ganancia modesta y para su ganancia mínima aceptable; esas son las tres líneas que lleva a una negociación.
¿PropDossier me dice cuánto ofrecer?
No. Un informe de PropDossier muestra el respaldo del ARV, los supuestos de costos y las líneas de referencia resultantes, con cada cifra enlazada a su fuente. La estrategia de oferta, el financiamiento y la decisión de comprar son suyos, idealmente con profesionales licenciados involucrados.
¿Quiere este análisis para una dirección específica?
Solicite un análisis de muestra gratisPublicado 2026-08-26 · Actualizado 2026-08-26 · PropDossier Research