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Flipping de casas en Tacoma, WA: registros del condado, impuestos, casas antiguas, permisos

Tacoma, Washington es un mercado de compra-renovación-venta (fix-and-flip) de casas de estructura de madera de 1900-1950, muchas con sótano, una alta proporción de anuncios de bancos, HUD y sucesiones, y un sistema de registros del condado que separa el área terminada del sótano sin terminar. Conozca el portal del condado, el impuesto de excise y las reglas de permisos y clausura de la ciudad antes de ofertar.

1. Registros del condado Pierce: ATIP es el árbitro

Nombres de campo tal como aparecen en el Assessor-Treasurer Information Portal (ATIP) del condado Pierce, gratuito, con búsqueda por dirección o parcela. Consultado de 2026-07 a 2026-08.

El error más común en los anuncios de Tacoma son los pies cuadrados. El total del MLS suele incluir un sótano sin terminar; ATIP lo lista por separado. Nuestro reporte de muestra público muestra un anuncio de 3,367 pies cuadrados frente a un registro del condado de 2,483 terminados más 884 sin terminar, lo que mueve el precio de $120 a $163 por pie cuadrado terminado. La pestaña Sales importa igual: antes de argumentar que un vendedor "solo pagó" cierta cantidad, abra la escritura detrás de esa transferencia y confirme que fue una venta entre partes independientes (arm's-length) y no una ejecución hipotecaria o una transferencia de interés parcial.

2. Impuesto de excise y lo que cuesta vender

Vender un flip en $300,000: quién se lleva qué 1.10% 0.5% comisiones ~4-5% ~1% = 6.5% total en el modelo REET estatal1.10% a $525k · $3,300 REET local (Tacoma)0.50% · $1,500 Comisionesnegociadas · no es ley Título, escrow, variosestimado, sin verificar Paga el vendedor. Tramos estatales: >$525,000 1.28% · >$1,525,000 2.75% · >$3,025,000 3%.

Fuentes: Washington Department of Revenue, tasas graduadas del REET estatal vigentes desde 2023-01-01 y tabla de REET local vigente desde 2026-03-01 (Tacoma y áreas no incorporadas del condado Pierce 0.50%); verificado el 2026-08-26. Las cifras de comisiones y título son estimaciones de trabajo, no números oficiales.

El impuesto de excise inmobiliario (real estate excise tax, REET) es el impuesto de transferencia de Washington. Lo paga sobre todo el vendedor, y como flipper usted es el vendedor a la salida. El impuesto predial durante la tenencia es aparte; un estado de cuenta 2026 del condado Pierce que revisamos mostraba una tasa cercana a $10.8 por cada $1,000 de valor tasado, aproximadamente 1.1 por ciento al año (una sola observación, no un promedio publicado).

3. Las casas: madera de 1900-1950, sótanos, plomo y asbesto

Año de construcción, 11 anuncios del área de Tacoma a $200-350k (verano 2026) Antes de 1930 5 1930-1959 5 1960 o después 1 Mediana: 1941. ~27% de las viviendas de Tacoma son anteriores a 1940 (ACS, fuente secundaria).

Muestra: archivos de análisis de PropDossier, anuncios que analizamos y por los que no ofertamos, Tacoma y áreas no incorporadas adyacentes del condado Pierce, 2026-07-18 a 2026-08-11, precio de lista $200,000-$350,000, solo unifamiliares. La proporción de la ciudad proviene de estimaciones del American Community Survey según un sitio demográfico externo; la tabla primaria no se volvió a consultar, tómela como aproximada.

Espere casas de estructura de madera sobre cimientos de concreto o ladrillo, cableado knob-and-tube o de mediados de siglo, y tuberías de suministro galvanizadas. En nuestra muestra 5 de 11 casas tenían sótano, y 4 de esos 5 sótanos figuraban sin terminar en los registros del condado. Las casas construidas antes de 1978 pueden contener pintura con plomo y asbesto; planifique las pruebas antes de demoler.

4. Permisos de la ciudad y la casa clausurada

Fuentes: hoja informativa de Tacoma Permits "What Requires a Permit" y página Remodel/Addition (verificadas el 2026-08-26); Tacoma Municipal Code 2.01, Minimum Building and Structures Code, definiciones y reglas de clausura (PDF de la ciudad, revisado 05/2013, verificado el 2026-08-26). Plazos y tarifas sin verificar.

Pintura, azulejo, alfombra, gabinetes y encimeras no necesitan permiso. Cambiar el techo de una casa unifamiliar está exento si se retira la cubierta vieja y no se toca la estructura. Casi todo lo que hace un flip de verdad, desde mover paredes hasta plomería y mecánica nuevas, es obra con permiso, y un anuncio que promete sistemas nuevos sin historial de permisos es una señal de alerta.

Tacoma clasifica las casas problemáticas como deficientes (substandard, pueden ocuparse), abandonadas (derelict, inhabitables, clausuradas, con posible restricción de servicios) o inhabitables (unfit). Cualquier edificio sin servicios activos se trata como abandonado. Comprar una casa clausurada es normal aquí, pero la lista de reparaciones va en su presupuesto, no en su columna de sorpresas.

5. Quién vende, y a qué precio

Rango de precio de lista (n=11) $200-250k 2 $250-300k 6 $300-350k 3 Precio de lista mediano $285,000 Tipo de vendedor (las mismas 11) 3 banco REO / HUD 3 as-is, efectivo, sucesión 5 normales 6 de 11 no eran ventas normales. A precio de lista ninguna de las 11 daba $50,000 netos; la mediana pedía ~20% de descuento.

Misma muestra que arriba. Tipo de vendedor según comentarios del anuncio e historial de escrituras del condado. Muestra pequeña, un solo verano; una descripción de lo que vimos, no una estadística de mercado.

Las casas HUD, las de propiedad bancaria (REO), las ventas por orden judicial y las sucesiones son una gran parte del inventario de casas para reparar. Llegan sin declaración del vendedor (el Form 17 de Washington exime a ejecuciones hipotecarias, fideicomisarios y sucesiones), muchas veces sin acceso para inspección, y a veces ocupadas. Ahí es donde vive el descuento, y donde la inspección debe pesar el doble.

Cómo lo usamos. Cada reporte de PropDossier sobre una dirección del condado Pierce extrae las pestañas Building y Sales de ATIP, recalcula el precio por pie cuadrado terminado, revisa el portal de permisos y aplica estas reglas de impuestos y costos. Vea nuestra metodología y la guía de las cinco verificaciones.

Por favor lea esto. Esta página es solo informativa. No es una inspección, un avalúo, un servicio de corretaje ni asesoría de inversión, legal o fiscal. Las tasas de impuestos y las reglas de la ciudad cambian; verifique con el Washington Department of Revenue, el condado Pierce y la City of Tacoma antes de confiar en cualquier cifra.

Fuentes

Preguntas frecuentes

¿Dónde consulto el registro del condado de una propiedad en Tacoma?

El portal Assessor-Treasurer Information Portal (ATIP) del condado Pierce es gratuito y se busca por dirección o número de parcela. La pestaña Building muestra el año de construcción, los pisos, los pies cuadrados terminados y los del sótano; la pestaña Sales muestra el tipo de escritura y el número de excise detrás de cada transferencia registrada.

¿Quién paga el impuesto de excise inmobiliario en Washington, y cuánto es?

Normalmente lo paga el vendedor. En una venta de $525,000 o menos la tasa estatal es 1.10 por ciento, y Tacoma agrega un 0.50 por ciento local, así que un flipper que vende en $300,000 paga unos $4,800 de REET al revender (tablas de tasas del Washington Department of Revenue, verificadas el 2026-08-26).

¿Qué significa un letrero MUST NOT BE OCCUPIED en una casa de Tacoma?

Es el aviso que la ciudad coloca en un edificio clasificado como abandonado (derelict) o inhabitable (unfit) según el Tacoma Municipal Code 2.01. No se puede vivir en la casa hasta que se reparen las condiciones listadas y la ciudad la libere. Al mismo tiempo pueden imponerse restricciones de servicios públicos. Presupueste las reparaciones y el proceso de permisos antes de ofertar.

¿Los pies cuadrados de un anuncio en Tacoma coinciden con los del condado?

Muchas veces no. Los anuncios suelen sumar al total un sótano sin terminar. En nuestra muestra 2026 de anuncios del área de Tacoma entre $200-350k, 5 de 11 casas tenían sótano y 4 de esos sótanos figuraban sin terminar en los registros del condado. El precio por pie cuadrado debe calcularse sobre el área terminada del condado.

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Publicado 2026-08-26 · Actualizado 2026-08-26 · PropDossier Research