Misma calle, dos precios: por qué una casa cuesta $111k más y cómo ajustar los comparables
Dos casas de 2 recámaras en la misma calle de Tacoma tenían $111k de diferencia: $289,000 sin reparar (as-is) frente a $399,950 renovada. La barata no era un descuento. Una vez que mide ambas de la misma manera y ajusta por condición, la casa sin reparar vale unos $360k terminada, y un inversionista de compra-renovación-reventa (flipper) podría pagar alrededor de $200k por ella.
El par
- Tamaño
- 764 sqft, 2 rec. / 1 baño
- Construida
- 1942, un piso, sin sótano
- Lote
- 7,150 sqft
- Condición
- "Lista para una renovación completa"
- Calefacción
- Eléctrica de zócalo, sin A/C
8% en tamaño
- Tamaño
- 828 sqft, 2 rec. / 1 baño
- Condición
- Flip completo, acabados nuevos
- Calefacción
- Minisplit, calor y frío
- Rol
- Comparable techo de la cuadra
8205 S Bell St, Tacoma (anunciada el 2026-06-18 en $299,000, rebajada a $289,000 el 2026-06-29) y 7632 S D St. Registros del condado y anuncios consultados el 2026-07-18.
La brecha de tamaño es del 8%. La brecha de precio es del 38%. Casi toda la diferencia es condición, y la condición es exactamente lo que un flipper tiene que comprar.
Una calle, dos mercados
Los prestamistas convencionales generalmente no financian una casa que no es habitable, así que el grupo de compradores de casas sin reparar es solo de inversionistas.
Una casa lista para habitar la compran familias que compiten por un pago hipotecario. Una desmantelada solo la pueden comprar inversionistas que calculan hacia atrás desde el precio terminado. La brecha entre los dos mercados no es una ganga; es costo de renovación, costos de tenencia (carry), riesgo y el margen del inversionista.
Cómo armar la tabla de ajustes de comparables
Ventas de 1–2 recámaras en 98408, aproximadamente marzo–junio de 2026, calculadas sobre el área terminada del condado. La curva es la prima de la casa pequeña.
Cuatro ajustes explican la mayoría de las brechas en una misma calle. Una fila por comparable; indique cada supuesto para que se pueda discutir.
| Comparable (vendido) | Base | Sqft condado | $/sqft | Ajuste tamaño | Ajuste condición | $/sqft ajustado |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 7632 S D St, $399,950, 2026-06-02 | Flip completo, minisplit, comparable techo | 828 | $483 | +$10 | −$20 (acabado superior, A/C) | $473 |
| 7411 Fawcett Ave, $385,000, 2026-05-08 | Una calle más allá | 850 | $453 | +$12 | 0 (nivel no verificado) | $465 |
| 6830 S Bell St, $380,000, 2026-05-29 | Misma calle, cuadra 68 | 927 | $410 | +$35 | 0 (nivel no verificado) | $445 |
| 7209 S Bell St, $362,000, 2026-06-09 | Misma calle, cuadra 72 | 960 | $377 | +$40 | 0 (nivel no verificado) | $417 |
| 111 S 80th St, $290,000, 2026-06-18 | Habitable, no renovada: referencia piso | 720 | $403 | −$5 | sin ajustar (otro nivel) | piso, excluida |
Ajuste por tamaño: las casas más pequeñas tienen un $/sqft más alto, así que los comparables más grandes se ajustan hacia arriba. Ajuste por condición: solo donde el nivel está documentado. Edad y lote: todos los comparables son de antes de la guerra en lotes urbanos, así que no hay ajuste; el lote de 7,150 sqft de la propiedad es un punto a favor pero no cambia la reventa de un flip. Las cifras en dólares por concepto son nuestro criterio, expresadas para que usted pueda cambiarlas.
El comparable más fuerte es el que coincide con el producto terminado: mismo número de recámaras, flip completo, vendido hace semanas. Con ese peso, una casa renovada de 764 sqft queda en $460–480 por pie, o $351k–$367k. Usamos un valor después de reparaciones (ARV) de $360k, no de $400k.
A dónde va realmente la brecha de $111k
ARV $360k, renovación $65k (unos $85/sqft, interior completo), términos de ejemplo de dinero duro (hard money: préstamo de compra 76%, préstamo de renovación 100%, 10%, 1 punto), 6.5% de costos de venta, $600/mes de tenencia, 6 meses.
$40k de la brecha es la diferencia de tamaño y acabado, no un descuento. De los $71k que quedan, solo la renovación toma $65k. Tenencia, costos de venta y ganancia todavía necesitan $93k. Comprado al precio pedido, este flip pierde unos $41k; solo deja $50k netos cerca de $201k.
Tres preguntas antes de llamarla barata
Si puede responder las tres, sabe si la casa barata es barata. Aquí, estaba valuada como casa terminada por pie cuadrado cuando todavía necesitaba todos los acabados.
Por qué publicamos la tabla. Nosotros mismos hacemos flips y descartamos esta al precio pedido. Nuestra metodología muestra cómo se verifican los comparables contra los registros del condado antes de hacer cualquier ajuste.
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Fuentes
- Pierce County ATIP (portal de información del Tasador-Tesorero) — Registros de parcela de ambas casas: área terminada, año de construcción, tamaño del lote, valor tasado. Consultado el 2026-07-18.
- Zillow — Precio de lista, rebajas y días en el mercado tal como los muestra el portal. Consultado el 2026-07-18.
- Redfin — Precio de lista, rebajas y días en el mercado tal como los muestra el portal. Consultado el 2026-07-18.
Por favor lea. Las cifras provienen de un análisis de datos públicos con fecha 2026-07-18; el estado del anuncio y los precios probablemente han cambiado desde entonces. Los términos del préstamo son de ejemplo, no una cotización. Este artículo es solo informativo y no constituye tasación, servicio de corretaje ni asesoría de inversión, legal o fiscal. Verifique de manera independiente y consulte a profesionales con licencia antes de cualquier decisión inmobiliaria.
Preguntas frecuentes
¿Qué pies cuadrados debo usar para los comparables?
El área terminada sobre nivel del condado, tanto para la propiedad en estudio como para cada comparable. Los anuncios suelen sumar sótanos sin terminar, garajes o porches cerrados. El precio por pie cuadrado solo significa algo cuando todas las casas se miden de la misma manera.
¿De qué tamaño debe ser cada ajuste?
Lo suficiente para reflejar lo que los compradores de esa zona realmente pagan por la diferencia, y nada más. Tómelo de ventas pareadas (paired sales) cuando sea posible: dos casas similares que difieren principalmente en una característica. Cuando no pueda, indique el supuesto en la tabla para que el lector discrepe de una cifra y no de una conclusión.
¿Por qué las casas pequeñas se venden a más por pie cuadrado?
Toda casa tiene un valor fijo en su lote, cocina, baño y sistemas que no se encoge con el plano. Repartido entre menos pies cuadrados, ese valor fijo empuja la cifra por pie hacia arriba. Aplicar el $/sqft de una casa grande a una pequeña la subestima; lo contrario la sobreestima.
¿PropDossier tasa la casa?
No. Un informe de PropDossier organiza registros del condado, comparables vendidos y datos de anuncios en una tabla de ajustes con cada cifra vinculada a su fuente. No es una tasación ni asesoría de inversión. Contrate profesionales con licencia antes de comprar.
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Solicite un análisis de muestra gratisPublicado 2026-08-26 · Actualizado 2026-08-26 · PropDossier Research