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Autopsia de un trato: la casa de Tacoma que parecía barata a $120/sqft

Una casa de 4 recámaras en Tacoma anunciada a $404,444, o $120 por pie cuadrado (sqft) en el papel. Los registros del condado, la cadena de escrituras (deed chain) y un modelo de costos completo la convirtieron en $163 por pie cuadrado y una pérdida de unos $40,000 al precio pedido. Así se desmoronó la cifra, y esta es la lista de verificación que lo detecta.

6122 Fawcett Ave, Tacoma, WA 98408 salió al mercado el 2026-07-21: cuatro recámaras, tres baños, un taller independiente de 768 sqft y una descripción que decía que solo necesitaba "pisos, pintura, cocina y baños". El MLS mostraba 3,367 sqft, o $120 por pie cuadrado, en un código postal donde casas renovadas acababan de cerrar cerca de $550,000. La analizamos al día siguiente. Hoy es el informe de muestra público de nuestro sitio; cada cifra de abajo sale de ahí.

Paso 1: los pies cuadrados eran 26% menos de lo anunciado

Anuncio MLS 3,367 sqft · $120/sqft Registro condado 2,483 terminados · $163/sqft 884 sin terminar Condado: 1.5 pisos, sótano de concreto de 8 ft, Finished Basement = 0 +36% en cada cifra por sqft, incluidos los comps

Pierce County ATIP, APN 6690200750, consultado el 2026-07-22.

La página Building del condado mostraba 2,483 sqft terminados sobre nivel (above grade) más un sótano sin terminar de 884 sqft. El anuncio había metido el sótano en el total. Sobre el área que el comprador realmente recibe, el precio era $163 por pie cuadrado, no $120. Todos los comparables (comps) se valoran sobre la misma base, así que nada más funciona hasta corregir esta cifra.

Paso 2: una "venta" del grupo de comps nunca fue un precio de mercado

706 S 58th St, a 4 cuadras, 2,544 sqft sobre nivel $320,000 2023 · ejecución hipotecaria no es precio de mercado $470,000 2024-02 · vendida tras renovar $549,999 2026-06-22 · arm's-length comp ancla Conservados tras verificar con el condado (fecha, tipo de documento, área): 58th · $550k Sheridan · $550k Yakima · $540k 62nd · $475k Park · $370k tal cual

Cada comp fue cotejado con los registros de impuesto de transferencia (excise) del condado de Pierce. La fecha de reventa de 5907 S Yakima aún no aparecía en el sistema del condado al 2026-07-22.

La casa parecida más cercana, 706 S 58th St, mostraba tres eventos de "venta" en los portales. El primero, $320,000 en 2023, fue una transferencia por ejecución hipotecaria (foreclosure); un constructor la renovó antes de la venta de $470,000 en febrero de 2024. Quien se anclara en $320,000 se estaba anclando en un banco limpiando sus libros. La venta del 2026-06-22 a $549,999 es el comp real: área sobre nivel casi idéntica, mismo tipo de 1.5 pisos. Con cuatro ventas más verificadas con el condado, el valor después de reparaciones (ARV) quedó en $540,000, un poco por debajo de las dos anclas de $550,000 porque la preparatoria tiene calificación 1/10 y en el 98408 no hay precedente de $600,000.

Paso 3: el costo completo del flip, no solo compra más renovación

Compra$404,444 Renovación (2,483 sqft)$110,000 Interés préstamo de compra$15,400 · 76% LTV × 10% × 6 meses Interés préstamo renov.$2,750 · desembolso a mitad de plazo Originación$4,200 · 1 punto Costos de venta$35,100 · 6.5% del ARV Tenencia + varios$8,600 · $600/mes × 6 + $5,000 Costo total ≈ $580,400 ARV $540,000 −$40,400

Condiciones de muestra de un préstamo de dinero duro (hard money), no una cotización. Interés, puntos, tenencia y costos de venta suman unos $3,620 por cada mes de propiedad: $2,560 del préstamo de compra, $460 del préstamo de renovación, $600 de tenencia.

Compra más renovación es donde se detienen la mayoría de los flippers primerizos: $514,444 frente a un ARV de $540,000 parece una ganancia de $25,000. El interés, un punto, 6.5% de costos de venta y seis meses de tenencia agregan otros $66,000. El flip pierde unos $40,400 al precio pedido antes de que la inspección encuentre algo.

Paso 4: tres líneas de precio en lugar de una opinión

$318k $50k neto · 79% del pedido $337k $30k neto · 83% $366k equilibrio · 90% $404,444 precio pedido · unos −$40k $300k $420k

Líneas de referencia para el inversionista con ARV de $540,000 y renovación de $110,000. Por debajo de unos $340,000 el flip empieza a cuadrar.

En lugar de discutir si la casa "vale la pena", el modelo entrega tres líneas de referencia: punto de equilibrio (break-even) en $366,000, un neto de $30,000 en $337,000, un neto de $50,000 en $318,000. La última es el 79% del precio pedido. Los vendedores habían tenido la casa 36 años, con impuestos al día, sin presión de ningún prestamista, y el anuncio aceptaba financiamiento convencional (Conventional). Los compradores potenciales eran todas las familias de Tacoma, no solo los inversionistas, y un descuento tan profundo no tenía razón de aparecer.

Paso 5: prueba de estrés, 8 de 9 celdas en rojo

Ganancia neta manteniendo la compra en $404,444. La única celda que no es roja requiere la renovación más barata y la venta más optimista, y aun así casi no paga nada.

Renovación y ARV son las dos cifras en las que los inversionistas más se equivocan, así que el modelo mueve ambas: renovación de $90,000 a $140,000, ARV de $515,000 a $565,000. Ocho de nueve resultados pierden dinero; el noveno gana $3,600 por seis meses de trabajo. Un trato que solo sobrevive cuando todo sale bien no es un trato.

Lo que dice la autopsia

Buena casa, precio equivocado. Los sistemas caros ya estaban hechos, el vendedor estaba limpio, el taller es un activo real. Nada de eso ayuda a un flipper: la ganancia de un flip es el descuento en una casa que otros compradores no pueden o no quieren comprar, y esta no tenía ese descuento. El error habría sido confiar en los $120/sqft e ir directo a la oferta.

Lista de verificación: haga esto antes de escribir una oferta de flip

  1. Recalcule el $/sqft sobre el área terminada sobre nivel del condado.Sótanos, cocheras y "cuartos extra" dentro del total del MLS son la ganga falsa más común.
  2. Abra la escritura detrás de cada "venta" de su grupo de comps.Las transferencias por ejecución hipotecaria, de fiduciario, entre familiares y de interés parcial no son precios de mercado. Conserve las ventas entre partes independientes (arm's-length), con la fecha del condado.
  3. Fije el ARV por debajo de las anclas cuando la zona tiene un techo.Escuelas débiles, sin ventas por encima de un rango y $/sqft decreciente en casas grandes: todo argumenta a favor de un recorte.
  4. Modele cada dólar, no solo compra más renovación.Interés, puntos, costos de venta, tenencia, varios. Aquí sumaron $66,000, más que el margen aparente.
  5. Convierta la respuesta en líneas de precio.Punto de equilibrio, margen delgado, ganancia objetivo. Compárelas con lo que este vendedor puede aceptar de manera realista.
  6. Lea al vendedor y las condiciones de financiamiento.Los anuncios con dueños de muchos años, ocupados por el propietario y elegibles para préstamo convencional atraen a todo el mercado. Los descuentos para inversionistas vienen de los anuncios que ese mercado no puede comprar.
  7. Estrese juntas las dos cifras blandas.Una matriz 3×3 de renovación y ARV. Si la mayoría de las celdas están en rojo a su precio, el precio está mal.

El análisis completo, con una calculadora ajustable y enlaces a cada registro del condado, está en el informe de muestra de 6122 Fawcett Ave. Para los hábitos de registros públicos detrás de los pasos 1 y 2, vea 5 verificaciones antes de comprar un flip.

Lea esto, por favor. Análisis con fecha 2026-07-22 a partir de datos públicos; el estado del anuncio probablemente ha cambiado. Las condiciones del préstamo son cifras de muestra, no una cotización. Este artículo es solo informativo y no es una inspección, una tasación, un servicio de corretaje ni asesoría de inversión, legal o fiscal. Verifique de forma independiente y consulte a profesionales con licencia antes de cualquier decisión inmobiliaria.

Fuentes

Preguntas frecuentes

¿Era 6122 Fawcett Ave una mala casa?

No. La bomba de calor, las ventanas, la plomería, el cableado y el techo se reportaban como renovados, y el vendedor la había tenido 36 años. Era una buena casa para vivir, a precio de comprador que va a vivir en ella. Un flip necesita un descuento que este anuncio nunca ofreció.

¿Por qué importan más los pies cuadrados del condado que la cifra del MLS?

Los compradores y tasadores pagan por el área habitable terminada. El total del MLS de 3,367 sqft incluía un sótano sin terminar de 884 sqft que el condado registra como «Finished Basement = 0» (sótano terminado = 0). Cada cifra por pie cuadrado, incluidos los comps, hay que calcularla sobre los 2,483 sqft que el condado reconoce.

¿Son reales las condiciones del préstamo en este caso?

No. El modelo usa condiciones de muestra de un préstamo de dinero duro (hard money): 76% LTV de compra, 100% de financiamiento de la renovación, 10% de interés anual, 1 punto de originación y 6 meses de tenencia, para que el lector pueda seguir la aritmética. No son una cotización, y el informe de muestra completo permite mover cada una de ellas.

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Publicado 2026-08-26 · Actualizado 2026-08-26 · PropDossier Research