Lo que un flip le cuesta cada mes que lo tiene
Un fix-and-flip sigue costando dinero mientras no pasa nada. En nuestro ejemplo público de Tacoma, sostener la casa cuesta $3,620 al mes: $2,560 de interés del préstamo de compra, $460 de interés por desembolsos de rehabilitación, $600 de impuesto, seguro y servicios. Cada mes extra sale directo de la ganancia, y en el mes 7 el propio préstamo puede sumar una cuota.
De dónde salen los $3,620Términos hard-money de ejemplo
De nuestro reporte de muestra público. Los términos del préstamo son términos hard-money ilustrativos, no una cotización: 76% LTV de compra, 100% de financiamiento de rehabilitación, tasa anual del 10%, 1 punto de originación. El impuesto predial de la casa de muestra proviene del Pierce County Assessor-Treasurer; para el contexto de tasas convencionales vea el Freddie Mac PMMS.
Interés de compra = $404,444 × 76% × 10% ÷ 12. Interés de rehabilitación = $110,000 × 10% ÷ 12 ÷ 2, porque los desembolsos llegan por etapas. Los $600 son impuesto, seguro y servicios de esta casa.
La primera línea. La mayoría de los inversionistas nuevos modela "precio más rehabilitación contra precio de venta" y trata los meses intermedios como si fueran gratis.
Qué le hacen 4, 6 y 8 meses a la gananciaMisma casa, mismo precio
Modelo: interés de compra × meses, interés de rehabilitación con desembolso a mitad, 1 punto de originación, 6.5% de costos de venta, $600/mes, $5,000 varios. Recalculado el 2026-08-26 con los términos de la calculadora del reporte de muestra.
La casa ya era un "no" a seis meses: ocho de nueve celdas de la tabla de sensibilidad perdían dinero. El tiempo solo lo empeora. La única celda verde, venta optimista y rehabilitación ligera, vale $3,600 a seis meses y nada a siete.
El salto de la extensión en el mes 7Lea su pagaré
Ilustrativo. Las cuotas y tasas de extensión varían según el prestamista y se fijan en su pagaré; no hemos verificado los términos de ningún prestamista en particular. La cifra de un punto es un ejemplo sobre el saldo combinado del préstamo de la muestra, unos $417,000.
Los préstamos de rehabilitación a corto plazo tienen fecha de vencimiento. Venda antes y el pagaré se liquida; pásese y normalmente paga una cuota, una tasa más alta, o ambas, sobre todo el saldo.
¿Cuál es el plazo, cuánto cuesta una extensión y hay una tasa por incumplimiento (default rate)? Tres preguntas, y las respuestas van en su modelo.
Dónde se esconden los meses extraCalendario realista + 2
Ilustrativo. Los tiempos de cierre dependen del financiamiento del comprador; una hipoteca convencional suele tardar de 30 a 45 días desde la oferta aceptada.
La matemática de supervivencia en tres líneasAntes de ofertar
- 1Gasto mensualInterés de compra + interés de desembolsos de rehabilitación + impuesto, seguro, servicios. Para la muestra: $3,620.
- 2Meses, con honestidadCalendario del contratista más dos. Muestra: 4 + 2 = 6, o sea $21,720 de tenencia antes de un solo costo de venta.
- 3Reste primeroQuítelo de la ganancia esperada desde el inicio. Si lo que queda no llega a su meta, lo que tiene que moverse es el precio, no el calendario.
Así corre los números cada reporte de PropDossier: nueve escenarios, con costos de tenencia incluidos, antes de llamar viable a un precio de compra. Consulte nuestra metodología.
Por qué un flipper publicaría esto. La casa del ejemplo estaba bien. El precio no, y los meses lo empeoraron. Conocer su gasto mensual antes de ofertar es la diferencia entre decir "no" y una lección lenta de $40,000.
Por favor lea esto. Este artículo es solo informativo. Los términos de préstamo mostrados son ilustrativos, no cotizaciones. No es un avalúo, un servicio de corretaje ni asesoría de inversión, legal o fiscal. Verifique de forma independiente y consulte a profesionales con licencia antes de cualquier decisión inmobiliaria.
Lectura relacionada
Fuentes
- Búsqueda de parcelas del Pierce County Assessor-Treasurer (ATIP): historial de ventas, tipo de escritura, número de excise, área terminada, impuesto, verificado el 2026-08-26.
- Freddie Mac Primary Mortgage Market Survey (PMMS): tasas hipotecarias convencionales semanales, el contexto de mercado para el supuesto hard-money del 10%, verificado el 2026-08-26.
Preguntas frecuentes
¿Qué cuenta como costo de tenencia (holding cost) en un flip?
Todo lo que usted paga solo por ser dueño de la casa ese mes: interés del préstamo de compra, interés de los desembolsos de rehabilitación, impuesto predial, seguro, servicios públicos y cualquier HOA o servicio de jardín. La rehabilitación en sí no es un costo de tenencia; los meses que tarda son lo que dispara esos costos.
¿Cuántos meses debo modelar para un flip?
Tome el calendario realista de su contratista y súmele unos dos meses por permisos, inspección, publicación y el cierre del comprador. Un flip cosmético modelado a cuatro meses suele cerrar más cerca de seis. Corra los números con su estimado más dos y confirme que el negocio sigue funcionando.
¿Por qué el interés del préstamo de rehabilitación se ve tan pequeño?
Porque se desembolsa por etapas. En este modelo el préstamo de rehabilitación se acredita al 100 por ciento del presupuesto, pero el interés se acumula sobre un desembolso a mitad de camino, así que un presupuesto de $110,000 al 10 por ciento cuesta unos $460 al mes en vez de $917. El calendario de desembolsos de su prestamista puede ser distinto; lea su pagaré.
¿Estos números aplican fuera de Tacoma?
La estructura sí; las cifras no. El interés depende de su precio de compra y su tasa, los impuestos de su condado, y el seguro y los servicios de su casa. Reconstruya la pila de tres líneas con sus propios números y el resto de la matemática es idéntico.
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Solicite un análisis de muestra gratisPublicado 2026-08-26 · Actualizado 2026-08-26 · PropDossier Research