翻房复盘：那套按 $120/sqft 看起来很便宜的 Tacoma 房子

一套 Tacoma 的四卧房，挂牌 $404,444，账面上每平方英尺（sqft）$120。把县记录、过户链和一份完整成本模型套上去，它变成了每平方英尺 $163，按要价买进翻房要亏约 $40,000。下面是这个数字是怎么一步步塌掉的，以及能把它抓出来的检查清单。

• 挂牌价$404,444
• MLS 单价 $/sqft$120
• 县记录单价 $/sqft$163
• 按要价净利−$40k

6122 Fawcett Ave, Tacoma, WA 98408 于 2026-07-21 上市：四卧三卫，外加一间 768 平方英尺的独立车间，描述里说只需要「地板、油漆、厨房和卫生间」。MLS 显示 3,367 平方英尺，折合每平方英尺 $120，而这个邮编里翻修过的房子刚以接近 $550,000 成交。我们第二天就把它跑了一遍。它现在是我们网站上公开的样板报告，下文每个数字都出自那里。

第一步：面积比广告上少了 26%

县记录的「建筑」页显示：地上完工 2,483 平方英尺，另有 884 平方英尺毛坯地下室。挂牌把地下室折进了总面积。按买家真正拿到手的面积算，单价是每平方英尺 $163，不是 $120。所有可比房都按同一口径计价，这个数字不修正，后面什么都不成立。

第二步：可比房里有一笔「成交」从来不是市场价

最像的一套，706 S 58th St，在门户网站上显示了三次「成交」。第一次是 2023 年的 $320,000，是一笔法拍过户（foreclosure transfer）；之后一家建筑商把它翻修了，才有 2024 年 2 月的 $470,000 成交。谁要是拿 $320,000 当锚，锚的其实是银行清账的价格。2026-06-22 那笔 $549,999 的成交才是真正的可比房：地上面积几乎一样，同为 1.5 层户型。再加上四套经县记录核验的成交，翻新后价值（ARV）定在 $540,000，略低于两个 $550,000 的锚，因为这里的高中评分只有 1/10，而且 98408 从没出现过 $600,000 的先例。

第三步：算翻房的全部成本，不只是买价加翻修

大多数第一次翻房的人算到「买价加翻修」就停了：$514,444 对 $540,000 的 ARV，看起来能赚 $25,000。利息、1 个点手续费、6.5% 的卖房费用，再加六个月持有，又多出 $66,000。按要价买进，验房还没查出任何问题，这笔翻房就已经亏约 $40,400。

第四步：三条价格线，而不是一句「值不值」

与其争论这套房「值不值」，模型直接给出三条参考线：盈亏平衡 $366,000，净赚 $30,000 对应 $337,000，净赚 $50,000 对应 $318,000。最后一条是要价的 79%。卖家住了 36 年，税款按时交，没有贷款方压力，而且挂牌接受常规贷款（Conventional）。买家池是 Tacoma 的每一个家庭，不只是投资者，这么深的折价没有任何理由出现。

第五步：压力测试，9 格里 8 格红

翻修成本和 ARV 是投资者最常算错的两个数字，所以模型把两个一起动：翻修 $90,000 到 $140,000，ARV $515,000 到 $565,000。九种结果里八种亏钱，第九种干六个月赚 $3,600。一笔只有在一切顺利时才活得下来的交易，不是交易。

复盘结论

检查清单：写翻房出价前先过一遍

1. 按县记录的地上完工面积重算 $/sqft。MLS 总面积里塞进的地下室、车库和「多功能房」，是最常见的假便宜。
2. 把可比房里每一笔「成交」背后的过户文件打开看。法拍、受托人、亲属间和部分权益过户都不是市场价。只留公平交易（arm's-length）的成交，日期以县记录为准。
3. 片区有天花板时，ARV 要压在锚定价之下。学区弱、成交从没超过某个区间、大房子单价递减，这些都是往下砍的理由。
4. 每一块钱都算进模型，不只是买价加翻修。利息、点数、卖房费用、持有、杂费。这个案例里它们加起来 $66,000，比表面利润还多。
5. 把答案换算成价格线。盈亏平衡、薄利、目标利润。再拿它们和这位卖家现实中能接受的价格比一比。
6. 读懂卖家和贷款条件。持有多年、自住、可用常规贷款的挂牌吸引的是整个市场。投资者的折价，来自整个市场买不了的挂牌。
7. 两个软数字一起压。翻修 × ARV 的 3×3 矩阵。在你的价格上多数格子是红的，那就是价格错了。

完整分析，包括可拖动的计算器和每条县记录的链接，都在 6122 Fawcett Ave 样板报告里。第一步和第二步背后的公开记录查法，见买翻房前的 5 项检查。

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来源

• Pierce County ATIP，地块号 6690200750，Building 页 — 地上完成面积 2,483 平方英尺，未装修地下室 884 平方英尺；查询日期 2026-07-22。
• Pierce County ATIP，地块号 6690200750，Sales 页 — 标的过户历史与产权人；查询日期 2026-07-22。
• Pierce County ATIP，地块号 6690000440，Sales 页（706 S 58th St） — 2023 年法拍过户、2024 年 2 月成交、2026-06-22 正常成交；查询日期 2026-07-22。
• Pierce County ATIP（按地址查地块） — 其余可比房的消费税记录按地址查询；查询日期 2026-07-22。
• Redfin 挂牌页，6122 Fawcett Ave — 挂牌价、MLS 面积与描述以页面显示为准；查看日期 2026-07-22。
• Redfin 挂牌页，706 S 58th St — 门户网站显示的三次「成交」记录；查看日期 2026-07-22。