翻房每多扛一个月，要花你多少钱
翻房（fix-and-flip）的房子，什么都不干也在烧钱。在我们公开的 Tacoma 例子里，持有这套房每月要 $3,620：购房贷款利息 $2,560，翻修放款（rehab draw）利息 $460，房产税、保险、水电 $600。每多一个月都直接从利润里扣，到第 7 个月贷款本身还可能加收一笔费用。
$3,620 是怎么来的示例硬钱贷条款
来自我们的公开样板报告。贷款条款是硬钱贷（hard money）的示意条款，不是报价：购房贷款比例（LTV）76%，翻修款 100% 放贷，年利率 10%，手续费 1 个点（point）。样板房的房产税来自 Pierce County 评估兼税务官；常规房贷利率背景见房地美每周利率调查（Freddie Mac PMMS）。
购房利息 = $404,444 × 76% × 10% ÷ 12。翻修利息 = $110,000 × 10% ÷ 12 ÷ 2，因为翻修款是分阶段放的。$600 是这套房的税、保险和水电。
第一行。大多数新手只算「买价加翻修，对比卖价」，把中间那几个月当成免费的。
持有 4、6、8 个月，利润各是多少同一套房，同一个价
模型：购房利息 × 月数，翻修利息按放款中点计，手续费 1 个点，卖房成本 6.5%，每月 $600，杂项 $5,000。2026-08-26 按样板报告计算器的条款重算。翻新后价值（ARV）指翻修完成后的市场价。
这套房按六个月算就已经该放弃了：敏感性九宫格里九格有八格亏钱。时间只会让它更糟。唯一的绿格，卖价乐观加轻度翻修，六个月时值 $3,600，七个月时归零。
第 7 个月的展期悬崖读你的贷款票据
示意图。展期费和利率因贷款方而异，以你的贷款票据（note）为准；我们没有核验任何具体贷款方的条款。1 个点的数字是按样板报告约 $417,000 的合计贷款余额举的例子。
短期翻修贷款有到期日（maturity date）。到期前卖掉，贷款还清；错过了，通常要按全部余额付一笔费用、更高的利率，或两者都有。
贷款期限多长，展期要花多少，有没有违约利率（default rate）？三个问题，答案都该放进你的模型。
多出来的月份藏在哪现实工期 + 2
示意图。过户时间取决于买家的贷款方式；常规按揭（conventional mortgage）从接受报价到过户通常要 30 到 45 天。
三行保命算法出价之前
- 1每月烧钱额购房利息 + 翻修放款利息 + 税、保险、水电。样板报告：$3,620。
- 2诚实算月数承包商工期加两个月。样板：4 + 2 = 6，还没付一分卖房成本，持有就已花掉 $21,720。
- 3先减掉从预期利润顶上直接扣掉。剩下的达不到目标，该动的是价格，不是工期。
每一份 PropDossier 报告都这样算：九个情形，全部计入持有成本，之后才判断一个买价是否可行。见我们的方法论。
一个翻房人为什么要公开这些。例子里的房子没问题。价格有问题，月数让它更糟。出价前就知道自己的烧钱速度，是「放弃」和「慢慢交 $40,000 学费」之间的区别。
请务必阅读。本文仅供参考。文中贷款条款为示意，不是报价。本文不是估价报告、经纪服务，也不构成投资、法律或税务建议。做任何房地产决定前，请自行核实并咨询持牌专业人士。
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来源
- Pierce County 评估兼税务官地块查询（ATIP）：地块成交历史、契据类型、消费税编号、完工面积、房产税，2026-08-26 查证。
- 房地美每周房贷利率调查（Freddie Mac PMMS）：常规房贷周利率，作为 10% 硬钱贷假设的市场背景，2026-08-26 查证。
常见问题
翻房的持有成本（holding cost）都算哪些？
凡是「只因为这个月房子在你手上」就要付的钱都算：购房贷款利息、翻修放款（rehab draw）的利息、房产税、保险、水电燃气，以及业主协会费（HOA）或草坪养护。翻修本身不算持有成本；翻修占用的月数才是持有成本的来源。
翻房应该按几个月来算？
拿承包商给的现实工期，再加大约两个月，留给许可、验收、挂牌和买家过户。按四个月建模的轻装翻修，通常六个月左右才能交割。按你的估计加两个月跑一遍数，确认这笔交易仍然成立。
为什么翻修贷款的利息看起来这么少？
因为翻修款是分阶段放的。本模型里翻修贷款按预算的 100% 计入，但利息按放款中点计，所以 $110,000 的预算按 10% 年利率每月约 $460，而不是 $917。你的贷款方放款节奏可能不同，以贷款票据（note）为准。
这些数字在 Tacoma 以外适用吗？
结构适用，数字不适用。利息随你的买价和利率变，税随你所在的县变，保险和水电随房子本身变。用自己的数字重建这三行，后面的算法完全一样。
想对某个具体地址做一次核验？
申请免费样板分析发布于 2026-08-26 · 更新于 2026-08-26 · PropDossier 研究