PropDossier 报告里的每一个数字是怎么核验出来的
PropDossier 核验翻房分六步：挂牌与县记录对照，冲突以县记录为准，从公平交易成交调整出修后价值，推算四档参考价位，九宫格压力测试，独立复核重算。
翻房亏钱，多半是输入没人核对。每份样板报告都按此流程做。
第一步：双源核验
挂＝挂牌信息 · 县＝县评估办公室与登记处（如皮尔斯县 ATIP）。
挂牌为卖房而写，门户照抄不查；县记录为收税而录，更保守。
门户税务年份常错，内部过户被当成成交。
第二步：冲突以县记录为准
冲突时取县记录，两数并列。案例见样板报告。
可比房调整和翻修预算都按面积算。水泥地下室按装修房计价就是算错。
县记录也有盲区：未报许可的加建不出现，房况评级可能过时。
第三步：可比房逐项调整
- 公平交易（arm's-length）成交 ✓ 采用
- 法拍／受托人过户 ✗ 剔除
- 部分权益过户 ✗ 剔除
- 亲属转让／遗产分配 ✗ 剔除
- 待定或在售挂牌 ✗ 剔除
- 新建房 ⚠ 仅参考
修后价值（ARV）只来自核验过的翻修房成交，不用门户估价：它算的是现状，且不公开输入。
纸面面积一样、实际含装修地下室的；学区不同的。
第四步：四档参考价位
参考线，不是出价建议。报告写明成本口径，内部参数不公开。
一个「值 X」掩盖了关键问题：买到多少以上就不划算？
漏算持有成本；卖房成本按修后价值收。
第五步：敏感性九宫格
买入价固定为要价。中间＝基准；左下角＝最坏。中间绿、底行红＝市场和施工都得配合。
把「基准好不好」换成「要几件事顺利」。样板报告附拖动计算器。
只看中间格；把乐观列当计划。
第六步：独立复核
- 重算每个数字
- 重开每个县记录与挂牌页
- 逐套复查可比房资格
- 点开每条出处链接
- 核不出的标「未核验」
采集自动化，复核和判断由人做。每个实质错误都在这一步抓到。
只重读报告、不重开来源。要重推，非校对。
我们不公开什么。成本模型的内部参数，以及针对具体房子的买方策略。方法公开，参数不公开。
请注意。PropDossier 报告仅供信息参考和学习之用，不是估价报告，不构成估价意见、经纪服务，也不构成投资、法律或税务建议。报告基于公开记录和挂牌信息整理，这些信息本身可能有误，且报告不含实地查验。做任何房产决策之前，请自行核实全部数字，并咨询持牌专业人士。
我们是谁、为何这样做，见关于我们。
相关阅读
来源
- 皮尔斯县评估与税务信息门户（Pierce County ATIP） — 县评估办公室与登记处门户示例：按地块号查建筑、成交、契约类型、评估值与税额；查证日期 2026-08-27。
- 塔科马市许可门户（Accela） — 市许可门户示例：按地址查许可历史与验收状态；查证日期 2026-08-27。
- 西北多重挂牌系统（Northwest MLS，NWMLS） — 华盛顿州地址在公开门户上显示的挂牌数据来源；查证日期 2026-08-27。
常见问题
为什么不直接拿 Zillow 估价（Zestimate）当修后价值？
门户网站的估价是自动模型，算的是房子现在这个样子值多少，分不清翻修过的和没翻修的，会原样继承挂牌里的错误（比如把地下室算进居住面积），而且不公开它参考了哪些成交，没法核对。PropDossier 的修后价值（ARV）来自县记录核验过的、已翻修房的真实成交，逐项调整后得出，每一套可比房都给链接，读者可以自己点开查。
什么样的成交才算有效的可比房（comp）？
必须是已成交（不是在售或待定），同区域同类型，成交日期在近期窗口内，而且县登记记录显示是公平交易（arm's-length）的过户。法拍过户、部分权益过户、亲属间转让、新建房，要么剔除，要么只标作参考。剩下的每一套再按面积、年代、房况、地块、卫浴数和成交时间逐项调整。
你们查施工许可（permit）吗？
查。我们会查县或市政府公开的许可记录，写明查到了什么，比如这次改建或加建有没有报过许可。但我们不上门验房，许可记录只能说明「报了什么」，不能说明「实际做了什么」。记录不清楚或查不到的，报告里会明写。
PropDossier 的报告是估价报告（appraisal）吗？
不是。PropDossier 报告是基于公开记录和挂牌信息整理的尽调文件，不是估价报告，不构成估价意见，也不能替代持牌估价师、验房师、律师或房产经纪。贷款机构不会接受它作为估价报告使用。
报告里的数据都从哪来？
挂牌信息来自公开门户上展示的 MLS 数据；房屋事实、业主、过户历史、评估值和税额来自县评估办公室和县登记处；许可历史来自县或市的许可查询系统。报告里每一条关键事实都附来源页面的链接，查不到的会标「未核验」。
想对某个具体地址做一次核验？
申请免费样板分析发布于 2026-08-23 · 更新于 2026-08-23 · PropDossier 研究