同一条街两个价：为什么一栋贵 $111k，可比房该怎么逐项调整
Tacoma 同一条街上两栋两居室，价格差 $111k：按现状出售（as-is）的 $289,000，对比翻修完的 $399,950。便宜的那栋并不是打折。把两栋按同一口径量面积、再按房况调整之后，那栋毛坯房修好大约值 $360k，翻房投资者大概只能出到 $200k。
这一对房子
- 面积
- 764 平方英尺，2 室／1 卫
- 建于
- 1942 年，单层，无地下室
- 地块
- 7,150 平方英尺
- 房况
- 「需要全面翻修」
- 供暖
- 电踢脚线取暖，无空调
面积差 8%
- 面积
- 828 平方英尺，2 室／1 卫
- 房况
- 整体翻新，全新装修
- 供暖
- 分体式冷暖空调（mini-split）
- 角色
- 本街区的天花板可比房
8205 S Bell St, Tacoma（2026-06-18 以 $299,000 挂牌，2026-06-29 降至 $289,000）与 7632 S D St。县记录与挂牌信息查询于 2026-07-18。
面积差 8%，价格差 38%。差距几乎全在房况上，而房况正是翻房投资者要花钱买的东西。
一条街，两个市场
常规房贷机构一般不给不能住人的房子放贷，所以按现状出售的房子，买家池里只有投资者。
拎包入住的房子，是自住家庭比着月供抢的。拆空的房子只有投资者能买，而投资者是从修好后的卖价倒着往回算。两个市场之间的差价不是便宜，而是翻修成本、持有成本、风险和投资者的利润。
搭一张可比房调整表
98408 邮编内 1～2 室成交，约 2026 年 3 月至 6 月，按县记录完工面积计算单价。这条曲线就是小房子溢价。
四项调整能解释大多数同街差价。每套可比房一行，把每个假设写明，让人有得争。
| 可比房（已成交） | 依据 | 县记录面积 | $/sqft | 面积调整 | 房况调整 | 调整后 $/sqft |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 7632 S D St，$399,950，2026-06-02 | 整体翻新、带空调，天花板 | 828 | $483 | +$10 | −$20 | $473 |
| 7411 Fawcett Ave，$385,000，2026-05-08 | 隔一条街 | 850 | $453 | +$12 | 0 | $465 |
| 6830 S Bell St，$380,000，2026-05-29 | 同一条街，68 街段 | 927 | $410 | +$35 | 0 | $445 |
| 7209 S Bell St，$362,000，2026-06-09 | 同一条街，72 街段 | 960 | $377 | +$40 | 0 | $417 |
| 111 S 80th St，$290,000，2026-06-18 | 能住、未翻新，底价参考 | 720 | $403 | −$5 | 不调 | 底价，不计入 |
面积调整：小房子单价更高，所以更大的可比房往上调。房况调整：只在档次有记录可查时才调（7632 装修更好又带空调，减 $20；7411／6830／7209 档次未核实，记 0；111 档次不同，不调）。年代与地块：所有可比房都是二战前的城区地块，不调；标的房 7,150 平方英尺的地块是加分项，但不改变翻房转卖价。每项金额是我们的判断，写出来就是让你可以改。
最有力的可比房是和翻修成品最像的那套：同样的卧室数、整体翻新、几周前刚成交。以它为主加权，一栋翻修后的 764 平方英尺房子落在每平方英尺 $460～480，也就是 $351k～$367k。我们取翻新后价值（ARV）$360k，不是 $400k。
$111k 的差价到底去了哪
ARV $360k，翻修 $65k（约每平方英尺 $85，全屋内部），示例硬钱贷条款（购房贷款 76%、翻修贷款 100%、利率 10%、1 个点），出售费用 6.5%，持有成本每月 $600，共 6 个月。
差价里的 $40k 是面积和装修档次的差异，不是折扣。剩下的 $71k 里，光翻修就要 $65k。持有、出售费用和利润还需要 $93k。按挂牌价买，这单翻房亏约 $41k；只有买价接近 $201k 才能净赚 $50k。
说它便宜之前，先问三个问题
三个问题都答得上来，你才知道那栋便宜的房子是不是真便宜。这一栋，是按翻修成品的每平方英尺单价定的价，却还什么装修都没做。
为什么我们把表公开。我们自己也翻房，这一栋在挂牌价上我们没有出手。我们的方法论说明了可比房如何先经县记录核验，再做任何调整。
相关阅读
来源
- Pierce County ATIP（评估办公室信息门户） — 两栋房的地块记录：已完工面积、建成年份、地块面积、评估价值，查证日期 2026-07-18。
- Zillow — 门户网站上显示的挂牌价、降价记录和在售天数，查证日期 2026-07-18。
- Redfin — 门户网站上显示的挂牌价、降价记录和在售天数，查证日期 2026-07-18。
请阅读。数据来自 2026-07-18 的公开数据分析；挂牌状态和价格此后很可能已变。贷款条款是示例条款，不是报价。本文仅供参考，不是估价报告、经纪服务，也不是投资、法律或税务建议。做任何房产决定前请自行核实并咨询持牌专业人士。
常见问题
算可比房时该用哪个面积？
用县记录里的地上完工面积（finished above-grade area），标的房和每一套可比房都用同一口径。挂牌常把未完工地下室、车库或封闭门廊也算进去。只有所有房子按同一方式量，每平方英尺单价才有意义。
每项调整该调多少？
刚好反映这一小片区买家实际为这个差异多付的钱，不多也不少。能用配对成交（paired sales）就用：两栋相近的房子，主要只差一个特征。找不到配对的，就把假设写进表里，让读者可以反驳一个数字，而不是反驳一个结论。
为什么小房子每平方英尺卖得更贵？
每栋房都有一块不随面积缩水的固定价值：地块、厨房、卫生间和各系统。摊到更少的面积上，单价就被抬高。拿大房子的每平方英尺单价（$/sqft）套小房子会算低，反过来会算高。
PropDossier 会给房子做估价吗？
不会。PropDossier 报告把县记录、已成交可比房和挂牌数据整理成一张调整表，每个数字都链到来源。它不是估价报告（appraisal），也不是投资建议。买之前请找持牌专业人士。
想对某个具体地址做一次核验？
申请免费样板分析发布于 2026-08-26 · 更新于 2026-08-26 · PropDossier 研究